南国置业2024年报解读：营收大增但净亏损扩大，现金流承压

2025年4月，南国置业股份有限公司发布2024年年度报告。报告显示，公司在营业收入大幅增长的情况下，净亏损进一步扩大，经营活动现金流量净额由正转负。本文将对该公司年报进行详细解读，分析其财务状况、经营成果及潜在风险，为投资者提供参考。

营业收入：大幅增长但盈利质量待提升

2024年，南国置业营业收入达到2,969,629,754.90元，较上年增长180.46%。从业务构成来看，物业销售业务收入为2,411,404,984.17元，占比81.20%，较上年增长387.29%，是营业收入增长的主要驱动力。物业出租及物业管理业务收入为505,090,534.60元，占比17.01%，较上年增长2.21%。酒店运营及其他业务收入为53,134,236.13元，占比1.79%，较上年下降23.87%。虽然营业收入大幅增长，但公司营业成本为3,464,680,508.26元，导致毛利率为 -16.67%，盈利质量有待提升。

净利润：亏损扩大，盈利能力堪忧

归属于上市公司股东的净利润为 -2,238,085,227.54元，较上年亏损扩大32.18%；扣除非经常性损益后的净利润为 -2,774,736,503.53元，亏损扩大71.32%。公司连续四年亏损且亏损逐年扩大，主要原因包括房地产市场下行、项目开发成本上升以及资产减值损失等。2024年，公司资产减值损失达到1,348,473,370.26元，主要为存货跌价损失及合同履约成本减值损失。

费用分析：销售费用增长，管理和财务费用有所下降

1. 销售费用：2024年销售费用为127,912,223.46元，较上年增长36.20%，主要原因是销售代理费增加。这表明公司在市场推广和销售环节加大了投入，以促进物业销售。
2. 管理费用：管理费用为101,892,374.98元，较上年下降8.63%，主要是人员薪酬、租赁费等减少。公司在管理成本控制方面取得了一定成效。
3. 财务费用：财务费用为572,855,713.37元，较上年下降8.18%，主要是租赁负债利息费用减少。尽管如此，财务费用仍然较高，对公司利润形成较大压力。

现金流：经营活动现金流量净额由正转负，资金压力增大

1. 经营活动：经营活动现金流入小计为3,142,555,586.93元，较上年下降52.84%；现金流出小计为4,113,345,589.39元，较上年下降19.11%；经营活动产生的现金流量净额为 -970,790,002.46元，较上年下降161.51%，主要原因是房地产项目预售金额同比下降。这表明公司经营活动的现金回笼能力减弱，资金压力增大。
2. 投资活动：投资活动现金流入小计为227,973,623.64元，较上年下降48.36%；现金流出小计为312,362,598.53元，较上年增长2.97%；投资活动产生的现金流量净额为 -84,388,974.89元，较上年下降161.10%，主要原因是2023年收回伟宸（嘉兴）股权投资合伙企业投资款。投资活动现金流出大于流入，可能影响公司未来的发展潜力。
3. 筹资活动：筹资活动现金流入小计为2,003,327,694.64元，较上年下降57.49%；现金流出小计为2,762,106,486.23元，较上年下降57.32%；筹资活动产生的现金流量净额为 -758,778,791.59元，较上年增加56.86%，主要原因是本期归还银行借款同比下降。公司在筹资方面面临一定挑战，需合理安排融资计划，确保资金链安全。

研发投入：未提及，创新能力待关注

年报中未提及研发投入相关内容，在竞争激烈的房地产市场，研发投入对于产品创新和提升竞争力至关重要，公司的创新能力值得关注。

研发人员情况：未提及，人才储备或影响发展

同样，年报未提及研发人员情况，研发人员是企业创新的核心力量，其数量、结构和素质对公司未来发展具有重要影响，这方面信息的缺失不利于全面评估公司的发展潜力。

市场风险

房地产市场具有区域性，当地市场供求关系对公司销售和业绩影响较大。2024年全国房地产开发投资同比下降10.6%，商品房销售面积下降12.9%，销售额下降17.1%，尽管四季度销售环比回升0.2%，但市场整体仍面临下行压力。南国置业需加强市场监测，谨慎判断投资拓展区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局，以应对市场风险。

经营风险

房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对项目开发控制、销售等方面要求较高。公司虽具备一定项目运作能力和经验，但项目某个环节出现问题，仍可能导致开发周期延长、成本上升。例如，公司部分项目可能因规划调整、施工进度延误等原因，增加开发成本，影响项目收益。

融资、利率风险

房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大、时间长。公司经营规模扩大对融资能力提出更高要求，需合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。同时，个人住房贷款政策调整，首付比例和利率变化将影响购房者按揭融资成本和潜在客户购买力，从而对公司销售产生影响。如市场利率上升，将增加公司融资成本，进一步加重财务负担。

持续经营风险

立信会计师事务所为本公司出具了带持续经营重大不确定性段落的无保留意见的审计报告。公司连续四年亏损且亏损逐年扩大，截至2024年12月31日，合并资产负债表的未分配利润为 -50.50亿元，货币资金余额为5.88亿元，一年内到期的长期借款及应计利息余额为11.47亿元。这些情况表明公司存在可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。

董事长报酬

董事长李明轩报告期内从公司获得的税前报酬总额为99.72万元。

总经理报酬

总经理昌海军报告期内从公司获得的税前报酬总额为95.38万元。

副总经理报酬

副总经理畅文智、鄢浩文、庞捷峰报告期内从公司获得的税前报酬总额分别为80.91万元、78.16万元、80.44万元。

财务总监报酬

财务总监鄢浩文报告期内从公司获得的税前报酬总额为78.16万元。

总体来看，南国置业在2024年虽营业收入大幅增长，但净亏损扩大，现金流承压，面临诸多风险。投资者需密切关注公司在市场变化中的应对策略和经营调整，谨慎做出投资决策。

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